Mapa do celów projektowych – cena, terminy i formalności

Mapa do celów projektowych – co to jest i kiedy jest potrzebna?

Zacznę po ludzku. Mapa do celów projektowych to mapa „pod projekt”, a nie „do oglądania”. Geodeta bierze dane z zasobu (to, co trzyma urząd), dokłada pomiary w terenie i aktualizuje to, co się rozjechało z rzeczywistością. Potem projektant może na tym bezpiecznie posadzić budynek, przyłącza, zjazd, szambo, pompę ciepła czy cokolwiek planujesz.

Ważne jest też to, że urząd traktuje ten dokument poważnie. Przepisy opisują między innymi to, co ma się znaleźć w treści i opisie mapy oraz jak geodeta ma ją podpisać, również w wersji elektronicznej.

Do jakich inwestycji i dokumentów jest wymagana?

Ja to rozdzielam na dwa światy, bo to od razu porządkuje temat.

Najczęstsze sytuacje, kiedy mapa do celów projektowych realnie ratuje projekt:

• budowa domu jednorodzinnego i przygotowanie projektu do pozwolenia lub zgłoszenia,
• projekt przyłączy: woda, kanalizacja, prąd, gaz, światłowód,
• projekt zjazdu z drogi i elementów zagospodarowania terenu,
• rozbudowa, przebudowa, nadbudowa, gdy wchodzisz w teren i odległości od granic,
• budowa garażu, budynku gospodarczego, wiaty, jeśli projektant potrzebuje pewnego podkładu.

I teraz drobiazg, który często pomija się w rozmowach. Gdy planujesz budynek blisko granicy, geodeta czasem musi dodatkowo „dociągnąć” granice pomiarem, bo same dane z zasobu nie zawsze mają dokładność, której wymaga sytuacja. To ma znaczenie zwłaszcza przy typowych odległościach rzędu 4 m dla budynków i 3 m dla innych obiektów, bo wtedy każdy centymetr na mapie potrafi rozstrzygnąć, czy projekt przejdzie bez uwag.

Czym różni się od mapy zasadniczej i mapy ewidencyjnej?

Tu ludzie najczęściej mieszają pojęcia, więc robię krótką ściągę.

• Mapa ewidencyjna pokazuje głównie działki, numery, użytki i granice w ujęciu ewidencji. Pomaga „zidentyfikować” nieruchomość, ale nie służy do projektowania detali w terenie.
• Mapa zasadnicza to baza obiektów terenu. Zawiera sporo elementów zagospodarowania i uzbrojenia, zależnie od tego, co jest w bazach (na przykład sieci uzbrojenia, obiekty topograficzne, kontury budynków).
• Mapa do celów projektowych bazuje na mapie zasadniczej, ale geodeta ją aktualizuje pod Twoją inwestycję, a skala i treść mają pasować do tego, co chcesz budować.

Jeśli mam to streścić jednym zdaniem. Mapa ewidencyjna mówi „co to za działka”. Mapa zasadnicza mówi „co jest w terenie”. A mapa do celów projektowych pozwala powiedzieć projektantowi „tu stawiamy, tu kopię, tu prowadzę kabel”.

Kto ją sporządza i kto ją zatwierdza?

Mapę sporządza geodeta z uprawnieniami. Brzmi formalnie, ale w praktyce chodzi o to, że taki człowiek może zgłosić pracę geodezyjną i legalnie przekazać wynik do państwowego zasobu.

Co z „zatwierdzeniem”. Ja wolę mówić, że urząd weryfikuje operat i przyjmuje wyniki do zasobu. Ty zazwyczaj nie chodzisz po okienkach z mapą, bo to geodeta „przepycha” temat przez PODGiK, czyli powiatowy ośrodek dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Właśnie dlatego terminy potrafią się rozjeżdżać. Geodeta robi swoje, a potem czeka na weryfikację.

Mapa do celów projektowych – cena i co wpływa na koszt

Tu wchodzimy w temat, który wszystkich boli. Ja też nie lubię płacić „w ciemno”. Dlatego rozbijam koszt na czynniki, które da się sprawdzić przed podpisaniem zlecenia.

Od czego zależy wycena (działka, teren, uzbrojenie)?

Cena zależy od tego, ile roboty ma geodeta, a nie od tego, ile Ty masz cierpliwości.

Najczęstsze czynniki, które realnie podbijają wycenę:

1. Powierzchnia i zasięg opracowania. Często liczy się to „za hektar”, a duża działka lub szeroki zakres potrafi zrobić różnicę.
2. Stopień zurbanizowania. Im więcej obiektów, ogrodzeń, słupów, sieci i „niespodzianek”, tym więcej pomiarów i więcej kreski.
3. Uzbrojenie terenu. Sieci podziemne, studnie, zasuwy, hydranty, skrzynki i przyłącza wymagają większej dokładności i lepszej kontroli danych.
4. Stan danych w zasobie. Jeśli baza jest stara albo niepełna, geodeta musi więcej sprawdzić w terenie i więcej uzgodnić.
5. Granice. Gdy projekt idzie blisko granicy, temat potrafi się skomplikować, bo czasem trzeba dodatkowych czynności przed projektowaniem.

Ja przy wycenie zawsze proszę o krótką listę „co wchodzi w cenę”, bo wtedy widać, czy ktoś liczy uczciwie, czy tylko rzuca kwotą.

Typowe widełki cenowe w praktyce

Nie ma jednej ceny, więc podam widełki, które najczęściej przewijają się w ofertach dla typowych zleceń.

• Za 1 ha podaje się często zakres ok. 2 100–2 600 zł netto.
• W niektórych zestawieniach spotyka się średnie rzędu 2,2–2,4 tys. zł za wykonanie mapy.

Żeby to było bardziej „do użycia”, dam dwa przykłady sytuacyjne:

• Działka typowa pod dom (niewielka, prosta, bez miliona sieci). Zwykle zamykasz się w kwotach bliżej dolnej części widełek, ale i tak zależy od powiatu i dostępności geodetów.
• Działka większa, trudniejsza, z gęstą infrastrukturą. Tutaj kwota potrafi rosnąć, bo rośnie zakres pomiaru i rośnie ryzyko poprawek.

I jeszcze jedno. Jeśli ktoś obiecuje „super tanio” bez pytania o obręb, zasięg i uzbrojenie, to ja mam od razu lampkę ostrzegawczą.

Jak nie przepłacić i na co uważać w ofercie geodety?

Da się uniknąć przepalania budżetu. Trzeba tylko podejść do tego jak do normalnego zakupu usługi, a nie jak do „urzędowej magii”.

Moja checklista przed zleceniem:

• Poproś o informację, czy w cenie jest zgłoszenie pracy, pomiar, opracowanie i przekazanie do zasobu. Jeśli ktoś rozbija to na kilka dodatkowych dopłat, robi się podejrzanie.
• Ustal, ile egzemplarzy papierowych dostajesz i czy dostajesz pliki. Brak plików potrafi potem kosztować czas i nerwy.
• Dopytaj o zasięg mapy. Niech geodeta wpisze w zlecenie, że obejmuje też pas potrzebny pod przyłącza albo zjazd, jeśli wiesz, że to planujesz.
• Poproś o termin „realny”, a nie „marketingowy”. Ja wolę usłyszeć „4–5 tygodni”, niż potem słuchać, że „urząd się spóźnia”.
• Dopisz w umowie, co się dzieje przy uwagach z weryfikacji. Niech geodeta jasno powie, czy poprawki wchodzą w cenę, czy nie.

Krótko mówiąc. Ja nie poluję na najniższą cenę. Ja poluję na święty spokój.

Terminy wykonania mapy do celów projektowych – ile się czeka?

Ten temat potrafi zepsuć cały harmonogram budowy. Wiem, jak to wygląda. Projektant czeka. Ty czekasz. A czas leci.

Realny czas od zlecenia do odbioru

W standardowych przypadkach często mówi się o 2–5 tygodniach, ale to nadal „średniak”, nie gwarancja. Część geodetów zamyka temat w okolicach 3 tygodni, natomiast w innych powiatach proces potrafi się rozciągnąć.

Ja patrzę na termin jak na sumę etapów:

1. Geodeta zbiera materiały i zgłasza pracę w PODGiK.
2. Geodeta robi pomiary w terenie i opracowuje mapę.
3. Ośrodek weryfikuje operat i dopiero wtedy temat domyka się „formalnie”.

I tutaj wchodzi ważna rzecz. Przepisy przewidują terminy weryfikacji zależne od obszaru zgłoszenia, na przykład 7, 10 lub 20 dni roboczych. W praktyce i tak wiele zależy od obłożenia ośrodka, bo w sezonie budowlanym bywa tłoczno jak w markecie w sobotę.

Co może wydłużyć termin (ośrodek, braki, korekty)?

Powiem wprost. Najczęściej nie zawala geodeta z metrem w ręku. Najczęściej rozjeżdża się papierologia i weryfikacja.

Co wydłuża temat najczęściej:

• braki w danych uzbrojenia i konieczność dodatkowych uzgodnień,
• uwagi weryfikatora do operatu i poprawki, czasem nawet drobne, ale obowiązkowe,
• modernizacje baz w powiecie, migracje danych, zmiany systemów,
• trudny teren i pogoda, bo pomiar w błocie bywa średnią przyjemnością,
• „życie na działce”, czyli ktoś w międzyczasie stawia ogrodzenie, przesuwa wjazd albo kopie przyłącze i mapa robi się nieaktualna.

Ja zawsze mówię tak. Jeśli harmonogram Cię goni, to nie zaczynaj od telefonu do projektanta. Zacznij od zlecenia mapy, bo bez mapy projektant i tak stanie w miejscu.

Jak przyspieszyć zlecenie bez przepalania budżetu?

Da się to zrobić, tylko trzeba działać sprytnie, a nie nerwowo.

Rzeczy, które realnie pomagają:

1. Wyślij geodecie komplet danych od razu. Numery działek, obręb, gmina, adres, a do tego informację, czy działasz na MPZP czy na decyzji WZ.
2. Powiedz wprost, że potrzebujesz mapy pod konkretny zakres. Jeśli planujesz przyłącza, niech geodeta to uwzględni, bo późniejsze „dorysowanie” potrafi kosztować czas.
3. Ustal format odbioru już na starcie. Jeśli projektant pracuje w CAD, to plik DXF lub DWG i sensowna warstwowość skracają robotę po jego stronie.

Czasem ktoś pyta, czy warto dopłacić za „ekspres”. Moim zdaniem warto tylko wtedy, gdy geodeta jasno powie, co przyspiesza, a co i tak zależy od ośrodka. Inaczej płacisz za obietnicę.

Formalności krok po kroku – jak zamówić mapę do celów projektowych

Tu nie ma wielkiej filozofii, ale są szczegóły, które robią różnicę. Ja lubię proste procedury, bo one działają nawet wtedy, gdy człowiek ma na głowie pracę, dzieci i milion innych spraw.

Jakie dane przygotować przed kontaktem z geodetą?

Zanim zadzwonię do geodety, przygotowuję minimum, które pozwala mu szybko wycenić robotę.

Lista rzeczy, które zwykle przyspieszają rozmowę:

• numer działki i obręb ewidencyjny,
• gmina i powiat, bo to wskazuje konkretny PODGiK,
• przybliżony zakres inwestycji: dom, garaż, przyłącza, zjazd, odwodnienie,
• informacja, czy teren jest ogrodzony i czy da się wejść bez kombinowania,
• preferowany format: papier, PDF, CAD albo komplet.

Jeśli mam mapę ewidencyjną albo wypis, to też dorzucam. Nawet jeśli geodeta i tak pobierze dane z zasobu, ja oszczędzam mu czasu na „ustalaniu podstaw”.

Co powinno być w zleceniu/umowie i w jakiej formie odbiór?

Ja nie lubię umów na dwa zdania, bo potem zaczyna się festiwal niedomówień. Z drugiej strony, nie potrzebuję dziesięciu stron prawniczego żargonu.

W zleceniu warto mieć konkrety:

1. Zakres opracowania. Niech będzie napisane, czy mapa obejmuje tylko działkę, czy też teren sąsiedni potrzebny do projektowania.
2. Termin. Niech będzie podany jako „do przekazania mapy po pozytywnej weryfikacji” albo z jasnym rozdzieleniem: prace geodety vs weryfikacja.
3. Forma odbioru. Papier, pliki, liczba egzemplarzy, a także czy wchodzi podpis elektroniczny.
4. Cena i co obejmuje. Dobrze, gdy wprost widać, czy w cenie są poprawki po uwagach weryfikacji.
5. Dane do faktury i kontakt do projektanta, jeśli chcesz, żeby geodeta wysłał pliki bezpośrednio do biura projektowego.

I jeszcze jedna rzecz, o której mało kto myśli. Wersja elektroniczna mapy też może działać bez zarzutu, tylko musi mieć prawidłowy podpis, a nie „goły skan”. Taki detal, a potrafi uratować dzień.

Papier vs plik CAD/PDF – co wybrać do projektu?

Ja wybieram w zależności od tego, jak pracuje projektant.

Najczęstszy sensowny układ wygląda tak:

• 1–2 egzemplarze papierowe do wpięcia do dokumentacji i do „pogadania na działce”,
• PDF do szybkiego podejrzenia i wysyłki,
• plik CAD, jeśli projektant robi zagospodarowanie terenu i przyłącza w programie.

Jeśli budujesz dom i masz standardową dokumentację, papier + PDF zwykle wystarcza. Natomiast przy bardziej rozbudowanych przyłączach albo trudnym terenie, CAD potrafi oszczędzić wiele godzin pracy projektanta. A to, wbrew pozorom, też są pieniądze.

Najczęstsze błędy inwestorów i jak ich uniknąć

Tu dam kilka błędów, które widuję najczęściej, bo ludzie robią je masowo.

• Zlecenie mapy „na ostatnią chwilę”. Potem wszystko stoi, a Ty patrzysz na kalendarz jak na wroga.
• Brak rozmowy z projektantem o formacie. Projektant chce CAD, a Ty zamawiasz tylko papier i nagle robi się nerwowo.
• Niedoszacowanie zasięgu. Ktoś zamawia mapę tylko na działkę, a potem okazuje się, że przyłącze idzie przez pas poza działką i trzeba domawiać aktualizację.
• Wiara, że „mapa z internetu” wystarczy. Do projektu potrzebujesz opracowania geodety, a nie zrzutu z mapy poglądowej.
• Brak dopięcia tematu podpisu i kompletności opisu mapy. Urząd lubi komplet, a brak jednego elementu potrafi cofnąć sprawę.

Ja zawsze powtarzam. Lepiej doprecyzować 5 minut przy zamówieniu niż tracić 5 dni na poprawki.

Gotowa mapa do celów projektowych – jak sprawdzić, czy jest „OK” dla projektanta i urzędu

Moment odbioru mapy powinien cieszyć. A bywa tak, że człowiek otwiera plik i nie wie, czy wszystko gra. Dlatego mam prosty schemat kontroli.

Co musi zawierać mapa, żeby nie było zwrotu projektu?

Nie będę tu robił wykładu z geodezji. Ja sprawdzam rzeczy, które da się zobaczyć i które najczęściej wywołują pytania projektanta.

Moja lista kontrolna (prosta, ale skuteczna):

1. Czytelna skala i zakres. Dla domu często spotyka się 1:500, czasem 1:1000, zależnie od inwestycji.
2. Dane identyfikacyjne. Obręb, gmina, informacja o wykonawcy i o zgłoszeniu prac.
3. Uzbrojenie. Czy widać sieci, studzienki, przyłącza, hydranty, słupy, skrzynki. Jeśli brakuje mediów, projektant zacznie dopytywać, a czasem każe poprawić mapę.
4. Ukształtowanie terenu. Jeśli działka ma spadki, projektant często potrzebuje wysokości i punktów odniesienia, bo inaczej rozjeżdża się odwodnienie albo niwelacja.
5. Zieleń wysoka. Duże drzewa potrafią zmienić plan sytuacyjny, a czasem ograniczają miejsce pod zjazd czy instalacje.
6. Podpis. Papier ma podpis odręczny. Pliki powinny mieć poprawny podpis elektroniczny, jeśli idziesz tą drogą.

Jeśli coś wygląda podejrzanie, ja nie udaję eksperta. Ja wysyłam mapę do projektanta i proszę o szybkie „OK” zanim zacznę układać dalszy harmonogram.

Jak długo mapa jest aktualna i kiedy trzeba robić nową?

Tu każdy chciałby usłyszeć „zawsze”. Niestety, życie jest bardziej złośliwe.

Formalnie liczy się aktualność danych i zgodność z terenem. W praktyce wielu projektantów prosi o mapę nie starszą niż kilka miesięcy, a czasem pada granica 3 miesięcy, szczególnie gdy w okolicy dzieje się dużo robót i zmian.

Ja patrzę na to tak:

• Jeśli na działce nic się nie zmieniło, a okolica jest spokojna, mapa „trzyma się” dłużej.
• Gdy pojawiają się nowe przyłącza, ogrodzenia, przebudowa drogi, nowe sieci albo zmiany granic, temat może się zestarzeć szybciej.

I jeszcze jedno. Jeśli zlecasz projekt przyłączy później niż projekt domu, to czasem sensowniejsza wychodzi aktualizacja mapy niż walka z niepasującą treścią.

Co zrobić, gdy projektant zgłasza uwagi do mapy?

Najważniejsze, żeby nie panikować. Uwagi projektanta nie oznaczają katastrofy. One zwykle oznaczają, że ktoś naprawdę patrzy na temat uważnie.

Ja robię to w takiej kolejności:

1. Proszę projektanta o wypunktowanie, czego mu brakuje. Jedno zdanie „to jest złe” nic nie daje.
2. Wysyłam uwagi geodecie i proszę o informację, czy to poprawka „na mapie”, czy konieczny jest dodatkowy pomiar.
3. Ustalam termin poprawki i pytam, czy poprawka wymaga ponownej weryfikacji w ośrodku, czy wystarczy uzupełnienie materiałów.

Najczęstsze uwagi, jakie spotykam:

• braki w sieciach lub nieczytelne oznaczenia,
• brak miar liniowych, których projektant potrzebuje do sytuowania,
• niejasny przebieg granicy w miejscu, gdzie budynek idzie blisko,
• zbyt mały zasięg mapy pod przyłącza.

Dobra wiadomość jest taka. Jeśli geodeta ogarnia temat i masz sensownie spisaną umowę, to większość poprawek idzie do ogarnięcia bez dramatu.

FAQ

Czy mogę użyć starej mapy z wcześniejszej inwestycji?

Możesz, ale tylko jeśli dane nadal pasują do terenu i projektant ją akceptuje. Ja i tak sprawdzam, czy w okolicy nie doszły nowe sieci, droga albo ogrodzenia.

Czy urząd zawsze wymaga papieru, czy wystarczą pliki?

To zależy od procedury i od tego, jak kompletujesz dokumentację. Plik może być jak najbardziej poprawny, jeśli geodeta prawidłowo go podpisze.

Dlaczego geodeta pyta o „zasięg” większy niż sama działka?

Bo projekt często dotyka terenu obok. Przyłącza, zjazd, odwodnienie i powiązanie z drogą prawie zawsze wychodzą poza „środek działki”.

Czy skala 1:500 to zawsze obowiązek?

Nie zawsze. Dla budynku często spotyka się 1:500, a przy inwestycjach liniowych albo większych obszarach pojawia się 1:1000.

Co najbardziej rozwala terminy?

Najczęściej weryfikacja w ośrodku i poprawki po uwagach. Terminy liczą się w dniach roboczych, ale praktyka zależy od powiatu.

Czy cena zawsze liczy się „za hektar”?

Często tak, chociaż firmy potrafią wyceniać też ryczałtowo dla typowej działki. W praktyce za 1 ha spotyka się zakres ok. 2 100–2 600 zł netto.

Źródła

• Ustawa Prawo geodezyjne i kartograficzne oraz praktyka weryfikacji prac geodezyjnych w powiatowych ośrodkach.
• Rozporządzenie w sprawie standardów technicznych wykonywania pomiarów geodezyjnych i sporządzania map do celów projektowych (zakres treści mapy, opis, podpisy).
• Statystyki i zestawienia dotyczące terminów weryfikacji operatów oraz obciążenia ośrodków w skali kraju.
• Zestawienia i porównania kosztów usług geodezyjnych (widełki cenowe dla map do celów projektowych).
• Materiały informacyjne biur geodezyjnych opisujące typowe etapy, terminy oraz formaty przekazywania map.